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SHOB, SHON, POS, COS  

Parmi les textes qui régissent la vie d’une ville, son aspect, son urbanisme et son environnement d’une façon générale le Plan d’Occupation des Sols occupe une place majeure.

Ce gros document constitué de livrets thématiques et de plans détaillés est consultable, comme tous les documents administratifs, à la mairie.-(pour Fontenay-sous-Bois à la Maison de l’Habitat installée dans l’ancienne mairie).

On trouve ainsi un rapport justificatif très intéressant sur les caractéristiques de la ville et sur son évolution, des plans concernant le POS, les servitudes, les ZUP, ZAD, ZAC etc…

Différents livrets traitent dans le détail du règlement d’urbanisme, de l’assainissement, de l’alimentation en eau, de l’évacuation et du traitement des résidus urbains.  

Deux parties de cet ensemble méritent une attention particulière :  

Le PLAN d’OCCUPATION des SOLS couramment appelé POS
            et
            le COEFFICIENT d’OCCUPATION du SOL appelé COS, qui est, pour simplifier, le rapport maximum autorisé entre la surface d’un terrain et son occupation par une ou des constructions.

A titre d’information on trouvera ci-dessous le sommaire du livret municipal POS qui compte 113 pages. La ligne surlignée en jaune concerne entre autres quartiers, le Quartier du Plateau.

Le territoire de la commune a été en effet divisé en zones d’urbanisation (U) attribuant à chacune un certain nombre de dispositions et contraintes concernant la hauteur des constructions, la hauteur et la nature des clôtures, le Coefficient d’Occupation du Sol (COS), le stationnement etc…

Le quartier du Plateau  est majoritairement référencé UEa  mais aussi UDa pour 20% de ses rues. On trouvera l’intégralité des textes concernant le POS de ces deux zones sur le présent site. Mais pour une bonne compréhension de ce texte la lecture de la note Ministérielle jointe expliquant dans le détail ce qu’il convient de prendre ou ne pas prendre en compte pour le calcul du COS sera très utile. Une phrase aussi sibylline que : «  c’est la SHOB qui sert de base au calcul de la SHON elle même prise pour référence dans le calcul du COS » deviendra parfaitement limpide. La SHOB c’est la Surface Hors Oeuvre Brute, et la SHON c’est la Surface Hors Œuvres Nette. Enfin la reproduction de l’Annexe I du document municipal fournira au lecteur la définition des principaux termes utilisés en la matière. 

Ainsi les questions telles que : « ai-je le droit d’agrandir ma maison ?, « puis-je aménager mes combles ? », « a-t-on le droit de construire une véranda ou un abri de jardin ? », « mon voisin surélève sa maison et me prive de lumière, en a-t-il le droit ? » etc…trouveront dans ces textes non seulement une réponse mais aussi une explication.

Il va de soi que les services de l’urbanisme ont vocation à la fois à informer les citoyens, ce qu’ils font en général avec beaucoup de patience et de compétence, mais aussi à faire respecter ces règlements…notamment parce que la Surface Hors Œuvre Nette est un des paramètres des taxes d’imposition !

Rappelons enfin que le Plan d’Occupation des Sols (POS) est soumis à une délibération du Conseil Municipal (dans notre cas novembre 1991, -le précédent datait de 1986 -), que ses orientations découlent d’une politique de la ville, et qu’une révision de son contenu est toujours possible.

Plan d’Occupation des Sols de Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne)

 

SOMMAIRE

    TITRE 1                          DISPOSITIONS GENERALES

        ARTICLE 1             Champ d'application territorial du plan                                                    1

        ARTICLE 2             Portée du règlement                                                                                1

        ARTICLE 3             Division du territoire en zones et secteurs -Emplacements réservés          1

        ARTICLE 4             Possibilité de reconstruction                                                                    2

        ARTICLE 5             Adaptations mineures                                                                              2

 

TITRE Il                          ZONES URBAINES  

       CHAPITRE 1          Dispositions propres à la zone UA                                                            3

       CHAPITRE Il          Dispositions propres à la zone UB                                                          10

       CHAPITRE III     Dispositions propres à la zone UC                                                            17

       CHAPITRE IV         Dispositions propres à la zone UD                                                            25

       CHAPITRE V         Dispositions propres à la zone UE                                                            32

       CHAPITRE VI        Dispositions propres à la zone UF                                                            38

       CHAPITRE VII      Dispositions propres à la zone UG                                                            43

       CHAPITRE VI        Dispositions propres à la zone UH                                                            48

       CHAPITRE VII       Dispositions propres à la zone UN                                                            53

       

        TITRE 111                     ZONES NATURELLES (néant )                                                   57

        TITRE IV                      TERRAINS CLASSES                                                                    58

        TITRE V                       SERVITUDES ET REGLEMENTATIONS DE PORTEE GENERALE           

       CHAPITRE I     Servitudes de protection générale des sites et paysages                                    60

       CHAPITRE Il        Mines et carrières                                                                                        62

       CHAPITRE III   Réglementation applicable le long des infrastructures à fort trafic                      66

       CHAPITRE IV      Servitudes relatives au chemin de fer                                                            69

       CHAPITRE V       Electricité  Gaz                                                                                             79

       CHAPITRE VI      Monuments Historiques et Sites                                                                   84

       CHAPITRE VIl     Servitudes d'élagage relatives aux lignes de télécommunications                     92

       CHAPITRE VIII    Servitudes radioélectriques (protection contre les perturbations)                   93

       CHAPITRE IX      Servitudes radioélectriques (protection contre les obstacles)                          96

       CHAPITRE X       Servitudes relatives aux relations aériennes                                                    99

       CHAPITRE XI      Autres servitudes et réglementations de portée générale                               102

       CHAPITRE XII     Adaptations mineures                                                                                 103

 

ANNEXEI                    Définitions  Explications  Commentaires                                                       104

ANNEXEII                   Liste des emplacements réservés au P.O.S.                                                 109

                                      Tableau des surfaces des zones                                                                    111

 

ANNEXE III                 Installations classées interdites dans toutes les zones                                    112

 

ANNEXE IV                 Installations classées interdites dans les zones d'habitations                           113  

 

 

Pour connaitre le POS et le COS de votre rue cliquez sur sa zone UEa ou UDa

 

Les rues du quartier du Plateau

Zone

Allée du Val Tidone

UEa

Avenue Danton

UEa

Avenue de la République

UEa et UDa

Avenue du Mal Joffre

UEa

Avenue Ernest Renan

UEa

Avenue Victor Hugo

UEa

Boulevard de Verdun

UEa et UDa

Impasse de la Chaussade

UEa

Place 8 Mai 45

UDa

Place Michelet

UDa

Rue Alfred de Musset

UEa

Rue Anatole France

UEa

Rue André Tessier

UDa

Rue Auguste Comte

UEa

Rue Balzac

UEa

Rue Béranger

UEa

Rue Bouvard

UEa

Rue Cuvier

UDa

Rue Denis Papin

UEa

Rue des Moulins

UEa

Rue des Rosettes

UEa

Rue du Sentier des Moulins

UEa

Rue E. Héricourt

UEa

Rue Edouard Maury

UEa

Rue Emile Zola

UEa

Rue Fabre d'Eglantine

UEa

Rue Gay Lussac

UEa et UDa

Rue Gilbert Ribatto

UEa

Rue Jean Jaurès

UEa

Rue Marcelin Berthelot

UDa

Rue Michelet

UEa

Rue Poussin

UEa

Rue Racine

UEa

Rue Saint Germain

UEa

Rue Seyvert

UEa

Rue Védrines

UEa

Rue Victor Lespagne

UEa

Villa Bellevue

UEa

Villa des Rosettes

UEa

Villa du Moulin

UEa

Villa du Plateau

UEa

Villa Eugénie

UEa

Villa Haze

UEa

Villa Letourneur

UDa

   

On trouvera ci-dessous le texte intégral du POS de Fontenay-sous-Bois valable pour les parties concernant
les  zonesUD et UE (quartier du Plateau notamment)

-TITRE Il -

CHAPITRE V

DISPOSITIONS PROPRES A LA ZONE UE

Sur le territoire de la commune de FONTENAY SOUS BOIS

La zone UE comprend un seul secteur UEa

SECTION 1 -NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

 

Article UE 1 Types d'occupations ou d'utilisation du sol interdits

(sous réserve des dispositions de l'article UE 2)

§ Les immeubles collectifs d'habitation.

§ L'implantation de plusieurs habitations individuelles sur un même îlot de propriété.

§ L'implantation et l'extension des installations classées.

§ L'ouverture et l'exploitation des carrières.

§ Les constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance ou leur aspect, seraient incompatibles avec la sécurité, la salubrité, la commodité ou le caractère du voisinage.

§ L'abattage des plantations d'arbres sans autorisation administrative.

§ Les entreprises de cassage de voiture de récupération d'épaves ou de véhicules d'occasion notamment lorsqu'ils sont destinés à être vendus en pièces détachées.

§ Les campings, caravanings , dépôts de caravanes et caravanes constituant un habitat permanent.

§ Les décharges ainsi que les dépôts à l'air libre isolés.

§ Les affouillements et exhaussements des sols qui n'ont pas de rapport direct avec les travaux de construction ou avec l'aménagement paysager des espaces verts.

§ Toute construction nouvelle sur les terrains non viabilisés (eau -assainissement) ou dont la viabilisation n'est pas prévue dans le programme communal.

§ Le long de l'autoroute A 86, dans une bande de terrain défini au plan de zonage conformément à la légende de celui-ci, les affouillements liés où non à une construction lorsqu'ils se situent à plus de 2,50 ni sous le terrain naturel. Cette disposition a pour objet de ne pas déstabiliser la structure autoroutière et de ne pas engendrer d'efforts parasites aux constructions avoisinantes.

 

Article UE 2 Types d'occupation ou d'utilisation du sol autorisés sous conditions

 

§ Toute installation et équipement tels que : garage, parking, station-service, chaufferie, dépôt d'hydrocarbures, etc., dans la mesure où ils sont jugés nécessaires à l'activité et à la vie de la zone

§ Les installations nécessaires à la vocation et au fonctionnement des équipements d'intérêt public.

§ L'aménagement des installations existantes interdites aux termes de l'article 1, dans la mesure où il n'aggrave pas les nuisances.

§ Les activités liées à l'exercice d'une profession libérale et les activités artisanales même classées, dans la mesure où leur degré de nuisances est jugé compatible avec le voisinage et l'environnement (les constructions nécessaires à l'exercice des activités pourront être implantées indépendamment du bâtiment réservé à l'habitation).

§ La construction de plusieurs pavillons sur un même îlot de propriété dans les conditions fixées à l'article UE 5.

 

SECTION 2 -CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL

 

Article UE 3 Accès et voiries

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, carrossable et en bon état de viabilité.

Les accès doivent doivent avoir une largeur d'au moins 3,50 m. et permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, etc...

D'autre part, les voies doivent être aménagées si elles se terminent en impasse de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.

Article UE 4 Desserte par les réseaux (Eau et Assainissement)

Sous réserve de l'existence desdits réseaux, compte tenu de leur fonction, tous les bâtiments sont assujettis à l'obligation de raccordement aux réseaux publics d'assainissement et d'alimentation en eau potable.

Le branchement au réseau d'assainissement des canalisations d'évacuation des liquides industriels résiduaires pourra être soumis à certaines conditions et notamment au traitement préalable de ces liquides.

Toutes les constructions devront disposer d'un réseau intérieur du type séparatif.

Tous les raccordements aux réseaux publics seront exécutés suivant les prescriptions d'une autorisation prise à la suite d'une demande spéciale du propriétaire de l'immeuble intéressé.

Article UE 5 Caractéristiques des terrains

1) Pour être constructible un terrain doit disposer d'une surface d'au moins 200 m². Cependant les constructions existantes situées sur des parcelles ne répondant pas à cette caractéristique pourront faire l'objet de travaux d'amélioration, dans les limites fixées par l'article UE 14.

        2) Lotissements, divisions de propriété et détachements de parcelle

Dans ces cas pour que les terrains soient constructibles, chacun des lots concernés dans le cadre d'une opération de lotissement, de division de propriété ou de détachement de parcelles, devra disposer d'une surface minimum de 500 m². et d'une façade d'au moins de 12 m.

Cependant ces conditions ne seront pas exigées pour le ou les lots destinés à un remembrement entre voisins

        3) Pavillons groupés

Dans le cas de construction de plus d'une habitation individuelle sur un même îlot de propriété, la surface exigible devra être au moins égale à 500 m² multiplié par le nombre de constructions.

        4) Equipements publics

Les règles du présent Article ne sont pas opposables aux terrains destinés à la construction des équipements publics collectifs nécessaires à la vie de la zone ou du secteur.

Article UE 6 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées

§ Toute construction devra:

§ Etre édifiée à au moins 4 m de l'alignement actuel (ou futur si le P.O.S. prévoit un élargissement de la voie) sauf indication contraire portée au plan.

§ Les commerces à rez-de-chaussée pourront être implantés à l'alignement

Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées:

o pour des raisons d'harmonie ou d'architecture,

o pour tenir compte de l'implantation des constructions existantes sur le parcellaire voisin,

o pour tenir compte de la configuration du terrain,

o pour permettre l'amélioration des constructions existantes.

Les constructions enterrées, notamment les garages et si possible les rampes d'accès, devront être implantées en dehors de la marge de reculement.

Sauf disposition contraire figurée au plan, les propriétés situées à l'angle de deux voies, supporteront un alignement nouveau constitué par un pan coupé régulier de 5 m de longueur.

Article UE 7 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

L'implantation des constructions devra tenir compte de l'orientation, de la topographie des lieux et de l'implantation des constructions voisines.

1) Les constructions sont autorisées sur les limites séparatives ou en retrait.

Dans un souci d'harmonie, les constructions édifiées en limite séparative, devront, se raccorder aux constructions voisines si celles-ci sont déjà implantées en limite.

La longueur de chaque pignon en limite séparative ne pourra excéder 15 mètres.

Sur la limite formant fond de parcelle, les constructions seront obligatoirement implantées en retrait exception faite pour les bâtiments annexes à condition que leur hauteur en limite séparative ne dépasse pas 2,60 m.

2) En cas de retrait celui-ci devra être au moins égal:

-à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies (vues principales) assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail (cuisine, WC, Salle de bains exclus à condition que leur surface n'excède pas 9 m² ).

        -à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 m dans le cas contraire.

Les retraits fixés ci-dessus pourront être réduits dans le cas de reprise ou de prolongement de murs existants sous réserve que la longueur de la partie ajoutée ne soit pas supérieure à la longueur existante avant travaux; dans ces cas la façade ou le pignon ainsi créé ne pourra excéder une longueur totale de 15 m.

Par ailleurs, la longueur de vue directe (vues principales) à réserver par rapport aux limites de propriété est d'au moins 8 mètres, sauf convention résultant d'un contrat de "cour commune".

3) L'ensemble des règles précédentes pourra être modifié;

o pour des raisons d'harmonie ou d'architecture,

o pour tenir compte de l'implantation des constructions existantes ou projetées sur le parcellaire voisin,

o pour tenir compte de la configuration des parcelles

o pour permettre l'amélioration des constructions existantes.

Article UE 8 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Les bâtiments situés sur une même propriété doivent être implantés de telle manière que le prospect au droit de tout point des façades existantes ou à construire soit au moins égal:

o à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies (vues principales) assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail (cuisine, WC, Salle de bains exclus à condition que leur surface n'excède pas 9 m² )

o à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 4 m dans le cas contraire.

Dans le cas d'un rez-de-chaussée formant terrasse et niveau de sol artificiel, la hauteur de façade pourra être prise à partir du niveau de la terrasse et non du sol naturel.

 

La longueur des vues directes (vues principales) des pièces habitables ou de travail ne peut être inférieure à 8 m sauf par rapport aux annexes.

Les vues directes ainsi définies sont réciproques pour les façades des bâtiments se faisant face sur une même propriété.

Article UE 9 Coefficient d'emprise au sol

Il n'est pas fixé de coefficient maximum pour ce qui concerne l'emprise au sol des constructions.

Article UE 10 Hauteur des constructions

Les hauteurs maximales de façade et les hauteurs "plafond" des constructions ne pourront excéder respectivement:

7 mètres et 10 mètres. soit R + 1 + Combles

Pour les équipements nécessaires à la zone il ne sera pas fait application de la hauteur façade, seule sera pris en compte la hauteur plafond de 10 m.

Des exceptions seront faites à cette règle pour les ouvrages élevés d'intérêt public (édifices religieux, châteaux d'eau, relais hertziens ... )

Article UE 11 Aspect extérieur et clôtures

Les terrains non bâtis, les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l'hygiène, ni à la bonne tenue de l'agglomération, ni à l'harmonie des paysages ou de l'architecture régionale, locale ou de la zone ou du secteur.

Les différents murs d'un bâtiment y compris les annexes, qu'ils soient aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique, doivent être construits en matériaux de même nature ou ayant entre eux une suffisante parenté d'aspect et de couleur. Ils devront présenter un aspect convenable et donner des garanties de bonne conservation.

L'emploi, sans enduit, des matériaux tels que carreaux de plâtre, agglomérés de mâchefer, etc.... est interdit.

Les couvertures apparentes en tôle ondulée, en papier goudronné sont interdites.

Les clôtures bordant les voies ne pourront comporter de parties pleines sur plus de 0,90 m de hauteur piliers exclus, elles ne pourront dépasser une hauteur de 2,00 m.

Article UE 12 Obligation de réaliser des places de stationnement

o Les espaces à réserver en dehors de la voie publique doivent être suffisants pour assurer l'évolution et le stationnement d'au moins:

o Deux véhicules par logement

o Trois véhicules pour 100 m² S.H.O.N. pour les établissements commerciaux, garages, artisanat, professions libérales.

Les établissements commerciaux et les garages devront également réserver sur leur terrain les emplacements nécessaires pour assurer toutes les opérations de chargement, déchargement, manutention sans encombrer la voie publique et le stationnement des véhicules des clients.

Pour les constructions individuelles il ne sera autorisé qu'une seule entrée véhicule par propriété. Les places de stationnement situées en surface devront, dans toute la mesure du possible :

o Soit être implantées sur les dalles de couverture des constructions enterrées s'il en existe, soit être réalisées en dalles

o ajourées, de telle façon que les eaux de ruissellement puissent être absorbées par le terrain.

Article UE 13 Obligation de réaliser des espaces verts.

o La protection des plantations existantes devra être assurée au maximum

o Les parties de terrain non construites et non occupées par les aires de stationnement seront obligatoirement plantées.

o La surface réservée à ces espaces représentera au moins 50% de la surface du terrain, ce pourcentage sera ramené à 20% pour les terrains supportant des constructions à usage d'activités ou de commerces.

o Il sera exigé au minimum un arbre par 100 m² de surface plantée.

o Les aires de stationnement en surface comporteront au minimum un arbre de haute tige pour 100 m².

SECTION 3 -POSSIBILITES D'OCCUPATION DU SOL

 

Article UE 14 Coefficient d'occupation du sol (C.O.S.)

1) Sous réserve du respect des autres règles de construction et des servitudes qui peuvent éventuellement grever le terrain, le C.O.S. maximum applicable est celui dont la valeur est indiquée sur le plan.

2) Une majoration du C.O.S. est accordée en vue de l'incitation à la création d'activités, Les surfaces de planchers correspondant à la majoration du C.O.S. doivent être en totalité affectées à l'activité incitée ou au type de construction bénéficiaire de cette majoration. Ce C.O.S. supplémentaire est également indiqué explicitement sur le plan conformément à la légende de celui-ci.

3) Une majoration du C.O.S. est autorisée, lorsque la superficie de terrain possédée par le constructeur est insuffisante pour permettre, compte tenu du C.O.S. applicable à la zone, l'édification d'une maison individuelle d'une surface hors oeuvre nette de 170 m² à condition d'être réservée exclusivement à l'habitation. La majoration du C.O.S. est possible jusqu'à l'obtention de cette surface de planchers. Cette majoration ne s'applique pas pour les terrains issus de détachement ou de division.

4) Pour les activités existantes dont la surface de planchers hors oeuvre nette est supérieure à celle pouvant être autorisée par le C.O.S. du secteur dans lequel elles sont situées, une majoration de 10 % de cette surface de planchers existante pourra être accordée dans le but d'améliorer les conditions de travail, de sécurité et d'hygiène de l'entreprise.

5) En cas de sinistre, si le C.O.S. attribué à la Zone est insuffisant, il sera possible de reconstruire une surface de planchers hors oeuvre nette équivalente à la surface existante avant sinistre.

6) Les possibilités de construction et d'aménagement des équipements publics et des équipements d'infrastructure, résulteront de l'application des règles d'urbanisme définies aux articles 3 à 13.

Article UE 15 Dépassement du C.O.S.

NEANT

 

 

- TITRE Il

 

CHAPITRE IV

 

DISPOSITIONS PROPRES A LA ZONE UD  

Sur le territoire de la commune de FONTENAY SOUS BOIS

La zone UD comprend un seul secteur UDa  

SECTION 1 - NATURE DE L'OCCUPATION OU DE L'UTILISATION DU SOL  

 

Article UD 1                Types d'occupation ou d'utilisation du sol interdits

                                    (sous réserve de ce qui est dit à l'article UD 2)

 

L'implantation et l'extension des installations classées soumises à autorisation, ainsi que celles soumises à déclaration figurant à l'annexe IV du présent règlement (cette annexe sera actualisée conformément à la législation ou la réglementation sur les installations classées).

 

Les constructions à usage d'industries ou d'entrepôts dont l'ensemble occuperait une surface de planchers hors oeuvre de plus de 5.000 m2.  

Les installations, bureaux et établissements industriels, scientifiques et techniques qui n'auraient pas reçu l'agrément conformément aux dispositions des textes en vigueur.

 

L'ouverture et l'exploitation des carrières

.  

Les constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance ou leur aspect, seraient incompatibles avec la sécurité, la salubrité, la commodité ou le caractère du voisinage.

 

Les établissements industriels ou commerciaux, qu'ils relèvent ou non de la législation sur les installations classées peuvent être interdits en fonction de la gêne qu'ils apportent dans le quartier environnant ou par les mouvements de circulation qu'ils suscitent.

 

L'abattage des plantations d'arbres sans autorisation administrative.

 

Les entreprises de cassage de voitures, de récupération d'épaves ou de véhicules d'occasion notamment lorsqu'ils sont destinés à être vendus en pièces détachées.

 

Les campings, caravanings, dépôts de caravanes et caravanes constituant un habitat permanent.

 

Les décharges ainsi que les dépôts à l'air libre isolés.

 

Les affouillements et exhaussements des sols qui n'ont pas de rapport direct avec les travaux de construction ou avec l'aménagement paysager des espaces libres.

 

Article UD 2                         Types d'occupation ou d'utilisation du sol autorisés sous conditions.

 

Toute installation et équipement tels que garage, parking, station-service, chaufferie, dépôt d'hydrocarbures, etc.... dans la mesure où ils sont jugés nécessaires à l'activité et à la vie de la zone.

 

Les installations nécessaires à la vocation et au fonctionnement des équipements d'intérêt public.

 

L'aménagement des installations existantes interdites aux termes de l'article 1, dans la mesure où il n'aggrave pas les nuisances.

 

L'implantation des activités artisanales même classées, dans la mesure où elles sont jugées compatibles avec l'environnement du point de vue des nuisances.

 

SECTION 2 - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL

 

Article UD 3                         Accès et voiries

 

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, carrossable et en bon état de viabilité.

 

Les accès doivent avoir une largeur d'au mois 3,50 m. et permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte, défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, etc... D'autre part, les voies doivent être aménagées si elles se terminent en impasse de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.

Article UD 4                        Desserte par les réseaux (eau et assainissement)

 

Compte tenu de leur fonction, tous les bâtiments sont assujettis à l'obligation de raccordement aux réseaux publics d'assainissement et d'alimentation en eau potable.

 

Le branchement au réseau d'assainissement des canalisations d'évacuation des liquides industriels résiduaires, pourra être soumis à certaines conditions et notamment au traitement préalable de ces liquides.

 

Toutes les constructions devront disposer d'un réseau intérieur du type séparatif.

 

Tous les raccordements aux réseaux publics seront exécutés suivant les prescriptions d'une autorisation prise à la suite d'une demande spéciale du propriétaire de l'immeuble intéressé.

 

Article UD 5                         Caractéristiques des terrains

 

1) Pour être constructible un terrain doit disposer d'une surface au moins égale à 150 m2.,

 

Cependant cette surface minimale ne sera pas exigée pour:

 

     a)           les constructions existantes situées sur des parcelles ne répondant pas à cette caractéristique dimensionnelle qui pourront faire l'objet de travaux d'amélioration, dans les limites fixées par l'article UA 14.

     b)    pour les terrains situés entre deux constructions existantes, et ce afin d'obtenir une harmonisation de l'urbanisation.

 

2) Lotissements - Division de propriété et détachements de parcelles

 

Dans ces cas pour que les terrains soient constructibles, chacun des lots concernés dans le cadre d'une opération de lotissement, de division de propriété ou de détachement de parcelles, devra disposer d'une surface d'au moins 300 m2. Cependant cette condition ne sera pas exigée pour le ou les lots destinés à un remembrement entre voisins

 

3) Equipements publics

 

Les règles du présent article ne sont pas opposables aux terrains destinés à la construction des équipements publics collectifs nécessaires à la vie de la zone ou du secteur.

 

Article UD 6     Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées

 

Toute construction devra:

 

être édifiée à l'alignement actuel (ou futur si le P.O.S. prévoit un élargissement de la voie) sauf dans le cas où une marge de reculement est prescrite par le plan. Si une construction ne peut être édifiée dans ces conditions sur toute sa hauteur, le premier niveau devra cependant y satisfaire.

 

Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées:

 

pour des raisons d'harmonie ou d'architecture, pour tenir compte de l'implantation des constructions existantes sur le parcellaire voisin, pour tenir compte de la configuration du terrain, pour permettre l'amélioration des constructions existantes.

 

Sauf disposition contraire figurée au plan, les propriétés situées à l'angle de deux voies supporteront un alignement nouveau constitué par un pan coupé régulier de 5 de longueur.

 

 

Article UD 7                         Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

 

L'implantation des constructions devra tenir compte de l'orientation, de la topographie des lieux et de l'implantation des constructions voisines.

 

1)  Les constructions sont autorisées sur les limites séparatives ou en retrait.

 

Dans un souci d'harmonie, les constructions édifiées en limite séparative, devront, si possible, se raccorder aux constructions voisines si celles-ci sont déjà implantées en limite.

 

La longueur de chaque pignon en limite séparative ne pourra excéder 15 mètres. (cette valeur pourra être dépassée pour les opérations de réhabilitation)

 

Sur la limite formant fond de parcelle, les constructions seront obligatoirement implantées en retrait exception faite pour les bâtiments annexes à condition que leur hauteur en limite séparative ne dépasse pas 2,60 m.

 

2)  En cas de retrait celui-ci devra être au moins égal:

 

   - à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies (vues principales) assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail (cuisine, WC, Salle de bains exclus à condition que leur surface n'excède pas 9 m2).

- - à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 m dans le cas contraire.

-   Les retraits fixés ci-dessus pourront être réduits dans le cas de reprise ou de prolongement de murs existants sous réserve que la longueur de la partie ajoutée ne soit pas supérieure à la longueur existante avant travaux; dans ces cas la façade ou le pignon ainsi créé ne pourra excéder une longueur totale de 15 m.

 

Par ailleurs, la longueur de vue directe (vues principales) à réserver par rapport aux limites de propriété est d'au moins 8 mètres, sauf convention résultant d'un contrat de "cour commune".

 

3)  L'ensemble des règles ci-dessus pourra être modifié;

 

-    pour des raisons d'harmonie ou d'architecture,

-    pour tenir compte de l'implantation des constructions existantes ou projetées sur le parcellaire voisin,

-    pour tenir compte de la configuration des parcelles

   pour permettre l'amélioration des constructions existantes.

Article UD 8                         Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

 

Les bâtiments situés sur une même propriété doivent être implantés de telle manière que le prospect au droit de tout point des façades existantes ou à construire soit au moins égal:

 

-    -   à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies (vues principales) assurant l'éclairement des pièces d'habitation ou de travail (cuisine, WC, Salle de bains exclus à condition que leur surface n'excède pas 9 m2)

 

-   à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 4 m dans le cas contraire.

 

Dans le cas d'un rez-de-chaussée formant terrasse et niveau de sol artificiel, la hauteur de façade pourra être prise à partir du niveau de la terrasse et non du sol naturel.

 

La longueur des vues directes (vues principales) des pièces habitables ou de travail ne peut être inférieure à 8 m sauf par rapport aux annexes.

 

Les vues directes ainsi définies sont réciproques pour les façades des bâtiments se faisant face sur une même propriété; pour des motifs d'architecture elles pourront être diminuées sans pour autant être inférieures à 4 m.

 

Article UD 9                        Coefficient d'emprise au sol

 

Il n'est pas fixé de coefficient maximum pour ce qui concerne l'emprise au sol des constructions.

Article UD 10                         Hauteurs des constructions

 

Sous réserve du respect des autres règles et notamment de celles des articles 6, 7 et 8, les hauteurs maximales de façade et les hauteurs "plafond" des constructions ne pourront excéder les valeurs indiquées dans le tableau ci-après

 

ZONE Secteur Hauteurs maximales

UD

UDa Façade Plafond
12 m 15 m

Des exceptions seront faites à cette règle pour les ouvrages élevés d'intérêt public (édifices religieux, châteaux d'eau, relais hertziens, ... ).

Les hauteurs fixées dans le tableau ci-dessus pourront être dépassées pour des motifs d'architecture et en vu de rechercher une harmonisation avec les hauteurs des constructions voisines.

 

Article UD 11.                       Aspect extérieur et clôtures

 

-  Les terrains non bâtis, les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l'hygiène, ni à la bonne tenue de l'agglomération, ni à l'harmonie ou à l'architecture locale du secteur.

 

- Le permis de construire pourra être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si la construction, par sa situation, son volume ou l'aspect et la coloration des ses façades est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants.

 

- Les différents murs d'un bâtiment y compris des annexes qu'ils soient aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique, doivent être construits en matériaux de même nature ou ayant entre eux une suffisante parenté d'aspect et de couleurs et donner des garanties de bonne conservation.

 

- D'une façon générale, le traitement architectural de la façade devra s'harmoniser au rythme des bâtiments bordant la voie.

 

- Les matériaux apparents en façade doivent être choisis de telle sorte que leur mise en oeuvre permette de leur conserver de façon permanente un aspect satisfaisant.

- Les murs pignons, mitoyens ou non, laissés à découvert (en partie ou en totalité), devront être traités en harmonie avec les façades principales.

 

-  Les parties supérieures en retrait du nu des étages courants du bâtiment, doivent traités en harmonie avec les reste de la façade (couverture, baies, .... ).

Les toitures terrasses sont interdites sauf pour des motivations architecturales.

 

- Les clôtures bordant les voies ne pourront comporter de parties pleines sur plus de 0,90 m de hauteur piliers exclus, elles ne pourront dépasser une hauteur de 2,00 m.

Article UD 12                         Obligation de réaliser des places de stationnement

 

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.

 

Si le respect des autres règles de constructions l'exige (espaces verts notamment), les parkings devront être réalisés en partie ou en totalité en sous‑sol de la propriété. Pour les constructions individuelles il ne sera autorisé qu'une seule entrée véhicule par propriété.

 

Les espaces à réserver doivent être suffisants pour assurer l'évolution et le stationnement d'au moins:

 

Habitat collectif: 1,2 places par logement (en cas de réhabilitation cette valeur pourra être modulée)

 

Habitat individuel: 2 places par logement.

 

12 véhicules pour une station-service.

 

Industries et entrepôts:                               1 place pour 100 m2 de S.P.H.O.N. (surface de planchers hors oeuvre nette).

 

Bureaux : 2 places pour 100 m2 S.P.H.O.N. (surface de planchers hors oeuvre nette).

 

Commerces : S.P.H.O.N. inférieure à 3.000 m2:                25 places pour 1.000 m2 de S.P.H.O.N. en plus des espaces nécessaires à la livraison.

 

Autres commerces et équipements:            la surface de stationnement sera déterminée en fonction des besoins induits par l'activité et les possibilités de stationnement liés au quartier avoisinant.

 

Les établissements industriels et commerciaux devront également réserver sur leur terrain les emplacements nécessaires pour assurer toutes les opérations de chargement déchargement et manutention sans encombrer la voie publique.

 

Sur les parcelles comportant des habitations une aire de stationnement à réserver aux véhicules de livraison et de service, pourra être exigée par la Commune.

 

L'accès des parkings réalisés dans la marge de reculement d'une voie publique devra obligatoirement se faire par l'intérieur de la propriété et non directement sur la voie publique.

 

La distribution des places de stationnement leurs dimensions, le tracé en plan et en profil en long de leurs accès devront être étudiés de façon à éviter des manœuvres excessives ou difficiles. En particulier, et pour des raisons de visibilité et de sécurité publique, les rampes d'accès aux parkings devront obligatoirement comporter à la sortie sur le domaine public un palier d'au moins 3,50 m de longueur.

 

Les places de stationnement situées en surface devront, dans toute la mesure du possible:

 

Soit être implantées sur les dalles de couverture des constructions enterrées s'ils en existent, soit être réalisées en dalles ajourées, de telle façon que les eaux de ruissellement puissent être absorbées par le terrain.

 

En cas d'impossibilité, résultant de raisons techniques, de motifs d'architecture ou d'urbanisme, d'aménager sur le terrain le nombre d'emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur pourra être autorisé à:

 

‑ aménager ou réaliser des aires de stationnement dans un rayon de 150 m. ‑ obtenir une concession dans un parc public de stationnement.

 

   acquérir des places de stationnement dans un parc privé voisin.

 

   verser une participation en application de l'art. L 421.3 du code de l'urbanisme (le montant de cette dernière étant fixée par délibération du conseil municipal).

 

Article UD 13                           Obligation de réaliser des espaces verts

 

    La protection des plantations existantes devra être assurée au maximum.

 

    Les parties de terrain non construites et non occupées par les aires de stationnement seront obligatoirement plantées,

 

    Il sera exigé au minimum un arbre de haute tige par 100 m2 de surface plantée.

 

    Les aires de stationnement en surface comporteront au minimum un arbre de haute tige pour 100 m²

 

‑    Les dalles de couverture de parkings, les terrasses de magasins et de locaux industriels, etc... devront être également traitées en espaces verts et recevoir une couche de terre végétale d'au moins 0,50 m d'épaisseur.

 

 

SECTION 3 ‑ POSSIBILITES D'OCCUPATION DU SOL

Article UD 14                        Coefficient d'occupation du sol (C.O.S.)

 

1)  Sous réserve du respect des autres règles de construction et des servitudes qui peuvent éventuellement grever le terrain, le C.O.S. maximum applicable est celui dont la valeur est indiquée sur le plan.

 

2)  Pour la rénovation, la réhabilitation ou l'aménagement, portant sur la création d'activités nouvelles ou sur des activités existantes; lorsque la surface hors oeuvre nette des constructions est supérieure à celle pouvant être autorisée par le C.O.S. du secteur dans lequel elles sont situées, une majoration de 20% de cette surface existante pourra être accordée afin d'améliorer les conditions de travail ou d'hygiène ou pour revitaliser le centre ville.

 

3)  Une majoration du C.O.S. est autorisée également lorsque la superficie de terrain possédée par le constructeur est insuffisante pour permettre, compte tenu du C.O.S. applicable à la zone, l'édification d'une maison individuelle d'une surface hors oeuvre nette de 170 m2, à condition d'être exclusivement réservée à l'habitation. La majoration du C.O.S. est possible jusqu'à l'obtention de cette surface de planchers. Cette majoration ne s'applique pas pour les terrains issus de détachement ou de division.

 

4)   En cas de sinistre, si le C.O.S. attribué à la Zone est insuffisant, il sera possible de reconstruire une surface de planchers hors oeuvre nette équivalente à la surface existante avant sinistre.

 

5)   Les possibilités de construction et d'aménagement des équipements publics et des équipements d'infrastructure résulteront de l'application des règles d'urbanisme définies aux articles 3 à 13.

Article UD 15                         Dépassement du C.O.S.

 

Lorsque l'application des autres règles rend possible l'édification d'une surface de plancher supérieure à celle obtenue par le C.O.S. le dépassement de ce dernier peut être autorisé dans la limite de 50% du C.O.S. global attribué à la zone ou au secteur considéré, pour les motifs suivants:

 

Soit,      pour des raisons d'architecture ou d'urbanisme:
 (notamment pour les constructions à édifier sur des terrains situés à l'angle de plusieurs voies, pour les constructions à édifier entre deux constructions existantes le long d'une voie en vue de rechercher une harmonisation des hauteurs, )

Soit,      en raison de l'existence de projets tendant à renforcer la capacité des équipement collectifs.

 

Il sera assorti, soit du versement de la participation prévue aux articles L.332‑1 et suivants du Code de l'Urbanisme dans les conditions fixées aux articles R.332‑1 et suivants du dit Code, soit du transfert des droits à bâtir en application de l'article R.332‑13 du Code de l'Urbanisme.

 

On trouvera ci-dessous le texte intégral de l'Annexe 1 du POS de Fontenay-sous-Bois

ANNEXE I

DEFINITIONS   EXPLICATIONS  COMMENTAIRES

ZONES D'URBANISATION

 

Ce sont des zones dans lesquelles les capacités des équipements publics existants, en cours de réalisation ou prévus au terme du P.O.S. permettent immédiatement ou au plus tard, au terme du P.O.S. d'admettre des constructions.

Caractère de la zone UA

Il s'agit d'une zone à caractère central d'habitat, de service et d'activités, généralement dense où les bâtiments sont construits en ordre continu

Caractère de la zone UB

Il s'agit d'une zone à caractère collectif, semi‑dense, où des bâtiments relativement hauts sont construits en ordre discontinu avec de grands espaces libres accessibles

Caractère de la zone UC

Il s'agit d'une zone d'habitat peu dense, de petit parcellaire, de constructions individuelles réalisées en ordre discontinu dans laquelle sont admis sous certaines conditions de petits immeubles d'habitations collectives

Caractère de la zone UD

Il s'agit d'une zone d'habitat semi-dense de constructions de faible hauteur en ordre continu, de petit parcellaire (centre ancien de la commune).

Caractère de la zone UE

Il s'agit d'une zone d'habitat individuel, de parcellaire moyen, de faible densité d'où sont exclus les immeubles d'habitations collectives, les activités étant admises dans la mesure où leur degré de nuisances est jugé compatible avec le voisinage et l'environnement

Caractère de la zone UF

Il s'agit d'une zone d'activité à vocation d'industrie, d'entrepôts et d'activités tertiaires.

Caractère de le zone UG

Il s'agit d'une zone mixte à vocation d'activités dans Laquelle seule la confortation des habitations existantes est admise.

Caractère de la zone UH

Cette zone correspond à la partie opérationnelle de la zone à urbaniser en priorité (Z.U.P.)

Caractère de la zone UN

Il s'agit d’une zone destinée à l'implantation des grands équipements collectifs.    

DEFINITIONS     

COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.)  

Par application de l'article R. 123-22 du Code de l'Urbanisme,  le coefficient d'occupation du sol est le rapport exprimant le nombre en m2 de planchers hors oeuvre susceptible d'être construit par m2 de sol. Pour une même zone ou partie de zone, des coefficients différents peuvent être fixés suivant la nature, la destination et les modalités de l'occupation ou de l'utilisation du sol.  

Le coefficient d'occupation du sol, s'applique à la superficie du terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation à construire, y compris le cas échéant par les articles R.332-15 et R.332-16 du Code de l'Urbanisme.  

Les emplacements réservés sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité. Cette autorisation est instruite et le cas échéant, accordée comme en matière de dérogation.  

Le coefficient d'occupation du sol appliqué à la superficie déterminée comme il est dit ci-dessus permet de fixer une surface maximum de planchers hors oeuvre susceptible d'être édifiée, sous réserve des autres règles du plan d'occupation des sols et des servitudes grevant l'utilisation du sol.  

Son mode de calcul est défini par les articles R. 112-1 et R. 112-2 du Code de l'Urbanisme et par la circulaire n°' 90-80 du 12 novembre 1990.  

Lorsqu'une construction a été édifiée sur un terrain, le propriétaire ou ses ayants droit ne peuvent réaliser sur les parties non bâties de ce terrain que des constructions correspondant aux possibilités de construire résiduelles au regard des possibilités offertes par l'application du coefficient d'occupation du sol au terrain considéré.  

PROPRIETE  

Il est rappelé qu'une propriété est une parcelle ou un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires.  

DIVISION DE PROPRIETE  

sont considérées comme terrains issus de division, les propriétés résultant du morcellement d'une unité foncière plus importante, dans la mesure ou elles ont une existence de moins de 10 ans.  

Nota: Les opérations dites de "détachement de parcelle" sont assimilées à des divisions de propriété.  

LONGUEUR DE FACADE  

La longueur de façade sera mesurée au droit de la construction.  

COEFFICIENT D'EMPRISE AU SOL  

Le coefficient d'emprise indique le rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume hors oeuvre du bâtiment à la surface de la parcelle. Lorsque la propriété est partiellement atteinte par une opération de voirie, la surface de la parcelle prise en compte est celle qui reste hors emprise de la voirie.  

HABITATION INDIVIDUELLE OU PAVILLON

Construction comprenant un logement dans un même bâtiment.  

IMMEUBLES COLLECTIFS ou HABITATIONS COLLECTIVES  

Par opposition aux habitations individuelles, les immeubles collectifs ou habitations collectives sont les constructions comprenant 2 logements et plus (ou logeant trois familles et plus). Sont assimilés à ces immeubles, les immeubles de bureaux, les immeubles à usage d'hôtel.

VUES DIRECTES  

(vue principale)  

On appelle "vue directe" au droit d'une baie nécessaire à l'aération et à l'ensoleillement d'une pièce habitable ou de travail (cuisine, WC, Salle de bains exclus, cage d'escalier à condition que leur surface n'excède pas 9 m2), un rectangle qui doit être laissé libre de toute construction dont la largeur est parallèle à la façade où se trouve la baie à protéger.

La largeur de la vue directe ne peut être inférieure à la largeur de la baie majorée de 0,60 m. de part et d'autre de ses montants. Sa longueur est prise par rapport au nu des fenêtres ou de la façade même lorsqu'il y a balcons, loggias ou terrasses.  

(vue secondaire)  

Sont considérées comme vues secondaires les fenêtres ou baies de moins de 0,80 m de largeur:

a)   lorsqu'elles assurent l'éclairement des pièces annexes d'une surface inférieure à 9 m2 telles que (cuisine, salle de bain, WC., cage d'escalier)

b)   lorsqu'elles assurent l'éclairement complémentaire des pièces d'habitation ou de travail et sous réserve que ces dernières disposent déjà d'une ou plusieurs ouvertures considérées comme vues principales (dans ces cas les vues secondaires auront une largeur inférieure celles des vues principales )

  Nota: Il ne sera admis qu'une fenêtre ou baie de ce type par pièces.

RETRAIT  

On appelle retrait l'espace situé entre une construction et la limite séparative; sa largeur (L) est constituée par la mesure de l'horizontale normale au nu de la façade du bâtiment considéré (saillies et balcons exclus) jusqu'à sa rencontre avec la limite de propriété.

 

Pour les façades avec décrochement, les retraits seront calculés, en fonction de la hauteur respective des façades de chacun des décrochements  

AMELIORATION DE L'HABITABILITÉ DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES    

Pourront être considérés comme travaux d'amélioration de l'habitabilité, des agrandissements de constructions existantes depuis plus de cinq ans, sous réserve que les surfaces de planchers hors oeuvre nettes créées soient inférieures ou égales à la moitié des surfaces de planchers hors oeuvre nettes des constructions avant agrandissement. Au delà de cette limite, les constructions ainsi réalisées seront considérées comme neuves.

ANNEXES

Seront considérés comme annexes, les locaux secondaires constituant des dépendances, tels que : réserves, celliers, remises, abris de jardins, garages, ateliers non professionnels, etc...

MARGE DE RECULEMENT (au titre des articles 6)

La marge de reculement est le retrait imposé à une construction à édifier en bordure d'une voie publique ou privée et résultant soit d'une indication du plan, soit d'une prescription du présent règlement. Sa largeur se mesure à partir de l'alignement actuel ou futur si un élargissement de la voie est prévue au plan.

GABARIT D'ILOT ou PROSPECT sur rue  

Quelle que soit la largeur de la voie, les constructions pourront atteindre les différentes hauteurs (façade ou plafond) telles qu'elles sont définies pour chaque secteur, dans le cadre des articles 10 de chacune des zones

DEPOTS ET DECHARGES

L'installation de dépôts de ferraille, de vieux véhicules, de matériaux, de combustibles solides ou liquides et de déchets, etc.... non soumis au permis de construire, à la législation sur les installations classées ou à la réglementation concernant le camping est subordonnée à l'obtention d'une autorisation délivrée dans les conditions fixées par l'article R.442‑2 et suivants du Code de l'Urbanisme. La demande d'autorisation doit être adressée au Maire, conformément aux dispositions prévues par l'arrêté du 25 4 1963. L'extension ou la création de décharges (y compris le remblaiement de carrières) devront faire l'objet d'une déclaration préalable à la Mairie du lieu intéressé.

HAUTEURS -CONDITIONS DE MESURE

Hauteur de "façade"

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