Source :
Ministère de l’Equipement,
du Logement,
des Transports et de la Mer
CIRCULAIRE N° 90/80 DU 12 NOVEMBRE 1990 RELATIVE AU RESPECT DES MODALITES DE CALCUL DE LA SURFACE DE PLANCHER HORS OEUVRE DES CONSTRUCTIONS.
NOR
EQUU 90 10 202 C
Circulaires abrogées par la présente circulaire
‑ circulaire n°77-170 du 28 novembre 1977
‑ circulaire n0 87-108 du 22 décembre 1987
‑ circulaire n° 88-103
du 28 décembre 1988.
|
LE MINISTRE DE
L'EQUIPEMENT |
La surface hors oeuvre des constructions représente simultanément :
·
l'unité de mesure des droits de construire
attachés à un terrain;
·
l'élément essentiel pour l'assujettissement
des constructeurs et opérateurs assimilés aux taxes et participations
d'urbanisme.
Le respect des documents d'urbanisme et notamment de coefficients d'occupation
des sols implique que les services instructeurs contrôlent la surface hors
oeuvre nette déclarée dans les demandes d'autorisation d'occuper le sol. Ils
sont habilités à requérir des pétitionnaires les informations et
justifications nécessaires et, le cas échéant, à faire procéder à la
rectification de ces demandes.
En outre, même lorsque l'autorisation est délivrée par une autorité
décentralisée, le responsable du service de l'État dans le département
chargé de l'urbanisme conserve compétence pour veiller à la bonne
application des lois et règlements ayant trait à l'exercice de la mission
d'établissement de l'assiette et, de la liquidation des taxes d'urbanisme. Au
titre de cette mission et dans un souci d'équité fiscale, les directions
départementales de l'équipement doivent donc procéder aux rectifications
nécessaires de la surface hors oeuvre nette des constructions autorisées.
J'attire ainsi votre attention sur l'intérêt qu'il y a à appliquer
strictement les modalités de calcul de la surface hors oeuvre des
constructions, dans le respect des prescriptions de la note technique jointe
qui devrait contribuer à l'harmonisation des pratiques locales notamment pour
ce qui concerne la prise en compte des vides de plancher et des surfaces
destinées au stationnement des véhicules.
Cette circulaire est d'application immédiate pour l'établissement de
l'assiette et de la liquidation des taxes d'urbanisme, y compris pour les
dossiers en cours ou les procédures contentieuses pendantes.
Vous me saisirez, sous le timbre DAU-UL.3 de toutes les difficultés
rencontrées. dans la mise en oeuvre de la présente circulaire et de la note
technique jointe.
page 3
NOTE
TECHNIQUE ANNEXEE A LA CIRCULAIRE No 90/80 DU 12/11/1990.
DEFINITION
ET EVALUATION
DE LA SURFACE HORS OEUVRE DES CONSTRUCTIONS
(application des articles L.112-7 et R.112-2
du code de l'urbanisme)
S 0 M M A I R E
INTRODUCTION p. 3
I - LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) p. 3.
II - LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE SHON).
· a) Déductions relatives aux sous-sol et aux combles des construction p. 5
· b) Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée p. 6.
· c) Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules p.7.
· d) Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles p.7
· e) Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation p.8.
·
f)
Déductions spécifiques aux opérations de réfection d'immeubles à usage
d'habitation
p.8
III
- RESUME DES REGLES GOUVERNANT LA
GESTION DE LA DENSITE.
· a) Les articles imposant le respect de la densité p.9
· b) Les articles fixant le mode de calcul de la densité p.9
IV
- CALCUL
DE LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) ET DE LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE
(SHON) DES OPERATIONS PORTANT SUR DES BATIMENTS EXISTANTS.
a) Projets d'agrandissement de bâtiments existant p.10.
b) Projets de changement de destination ou d'usage de locaux existants p 10
V
- PRINCIPAUX DOMAINES D'APPLICATION
DE LA SURFACE HORS OEUVRE.
a)
Application des règles d'urbanisme
p.11.
b) Etablissement de l'assiette des taxes d'urbanisme et de certaines participations p. 12
·
VI
- EXEMPLES DE CALCUL DE SHON
a)
Exemple de calcul de la SHON des locaux d'habitation
p.
13.
b) Exemple de calcul de la SHON en
cas de changement de destination
d'un immeuble
p. 14.
La
surface hors oeuvre nette (SHON) est la mesure de la surface de plancher des constructions
applicable
- d'une part pour vérifier qu'un
projet respecte la densité de construction ou les droits de construire
autorisés sur le terrain d'implantation (par exemple respect du coefficient
d'occupation des sols, de la surface de plancher attribuée à un lot dans un
lotissement ou autorisée dans un
îlot d'une zone d'aménagement
concerté) ou pour déterminer les droits de construire ou la densité
résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l'objet d'une division. La
surface hors oeuvre nette est ainsi d'usage permanent en matière de permis de
construire ou de certificat d'urbanisme
- d'autre part pour liquider les taxes d'urbanisme (taxe locale
d'équipement, taxe départementale pour le financement des conseils
d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement, taxe départementale des
espaces naturels sensibles etc...), le versement résultant du dépassement du
plafond légal de densité ou la participation en cas de dépassement du
coefficient d'occupation des sols.
On trouvera au chapitre V
la liste des principaux domaines d'utilisation de la surface hors oeuvre.
Le
calcul de la surface hors oeuvre nette (SHON)
s'effectue en
deux temps
o
on évalue
tout d'abord la surface hors oeuvre brute des constructions (SHOB)
;
o
ensuite, on
déduit de la SHOB
divers
éléments de surface : le résultat ainsi obtenu est la SHON.
·
Les
définitions de la surface hors oeuvre brute (SHOB) et de la surface hors oeuvre nette (SHON) sont fixées par les articles L. 112-7 et R. 112-2 du code de
l'urbanisme.
·
Les
mêmes définitions sont applicables aux bâtiments existants, à modifier ou
à laisser en l'état, et aux projets de construction neuve.
La
présente note technique commente ces définitions.
Les
circulaires no 77-170 du 28-11-1977, no 87-108 du 22-12-1987 et no 88-103
du 28-12-1988 sont abrogées.
I
- LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (S.H.O.B.)
Sa
définition est fondamentale puisque les superficies ainsi qualifiables seront
seules susceptibles de constituer de la surface
hors
oeuvre nette.
Le
premier alinéa de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme dispose
que: « la surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des
surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. »
a) Eléments constitutifs de la S.H.O.B.
La
surface de plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est à dire au nu
extérieur des murs de pourtour.
Elle
doit donc être mesurée de manière à prendre en compte d'une part
l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou
constituant de simples cloisonnements) et d'autre part tous les prolongements
extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
Ainsi
définis, constituent de la S.H.O.B. les niveaux suivants
o
les
rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non
fermées de murs telles que des hangars par exemple)
o
tous
les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries
o
les
combles et les sous-sol, aménageables ou non; les toitures-terrasses,
accessibles ou non.
A
l'égard des toitures-terrasses, il est précisé que leur superficie ne doit
pas être purement et simplement exclue de la S.H.O.B. au motif qu'elle est
par ailleurs déduite du calcul de la S.H.O.N. En effet, pour certains
domaines d'application
comme par exemple le régime déclaratif prévu à
l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, c'est la notion de S.H.O.B. qui
peut être applicable or au sens de l'article R. 112‑-2 les toitures-terrasses, accessibles ou non, font
partie de la S.H.O.B.
b) Eléments non constitutifs de.
Par
contre sont à exclure de la S.H.O.B
Ø
les
constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations
et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents
constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade
;
Ø
les
terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
Ø
les
éléments de modénature tels que acrotères, bandeaux, corniches ou
marquises ;
Ø
tous
les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et
notamment ceux occasionnés par les trémies d'escaliers, d'ascenseurs, ou de
monte charges, dès lors que les justifications nécessaires figurent dans la
demande d'autorisation ou sont produites dans un délai compatible avec celui
prévu pour son instruction.
Ø
Ne
constituent pas davantage des surfaces de plancher les marches d'escalier, les
cabines d'ascenseur, et les rampes d'accès. En revanche, constitue de la
surface hors oeuvre brute la partie
du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès,
ou la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie d'un ascenseur.
II
‑ LA
SURFACE HORS OEUVRE NETTE (S.H.O.N.).
Aux
termes des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 112-2 du code de
l'urbanisme, la surface hors oeuvre nette s'obtient en déduisant de la
surface hors oeuvre brute un certain nombre d'éléments de surface qu'il
convient d'analyser en détail.
a)
Déductions relatives aux sous-sol et aux combles des
"SONT
DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES COMBLES ET DES SOUS-SOL NON
AMENAGEABLES POUR L’HABITATION OU POUR DES ACTIVITES A CARACTERE
PROFESSIONNEL, ARTISANAL, INDUSTRIEL OU COMMERCIAL".
Pour
établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour
l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal,
industriel ou commercial, il convient d'apprécier les critères suivants :
o Critère
lié à la hauteur des locaux.
Sont
considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface
hors oeuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux
situées en combles ou en sous-sol qui correspondent à des hauteurs sous
toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou
sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du
plafond, et non pas à partir d'un faux plafond).
o
Critère lié
à l'affectation des locaux.
On
ne comptera pas non plus dans la surface hors oeuvre nette certains locaux en
combles ou en sous-sol qui, par nature, ne sont pas aménageables pour
l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait
dans la construction.
Il
s'agit :
des
locaux techniques, situés en combles ou en sous-sol, qui sont exclusivement
affectés au fonctionnement technique de l'immeuble ;(par exemple :
chaufferies, systèmes d'air conditionné, machineries d'ascenseurs,
installations téléphoniques
entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans
l'immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc ...)
; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement
prévues pour ces installations techniques doivent être déduites
.des
caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage
d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres
ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à
l'aération du local.
En
revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie
intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en
sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies
celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au
rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles
de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales,
restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs,
etc...
o Critère
lié à la consistance des locaux.
Peuvent enfin
être considérées comme "non aménageables', et donc exclues de la
surface hors oeuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en
sous-sol même si leur hauteur excède 1,80 m.
Il
en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non
aménageable :
soit
en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages
d'habitation ou d'activité
soit
en raison de l'encombrement de la charpente.
Toutefois,
il convient de n'accorder la déduction que si les caractéristiques
techniques de résistance du plancher et d'encombrement du comble apparaissent
très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire.
En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces concernées seront
réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d'affectation se
révèlent être applicables.
"SONT
DEDUlTES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES TOITURES-TERRASSES, DES
BALCONS, DES LOGGIAS, AINSI QUE DES SURFACES NON CLOSES SITUEES AU REZ‑DE‑CHAUSSEE".
D'une
manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain
nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes,
c'est-à-dire qui ne sont pas "hors d'eau" ou "hors
d'air".
Ainsi,
ne sont pas comptés dans. la surface hors oeuvre nette d'une construction
-
les toitures-terrasses
-
les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de
la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à
l'intérieur du gros oeuvre mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes
ou "hors d'air". La déduction de ces surfaces est subordonnée à
la condition qu'elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre
la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non
closes situées en étage, présentant des aspects de balcons
et loggias, mais destinées avant tout à permettre d'accéder aux
différentes parties de l'immeuble. La déduction ne peut non plus concerner
des surfaces closes telles que les oriels ;
-
les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
.: il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d'immeubles sur
pilotis ou comportant des arcades. On ne doit cependant les exclure de la
surface hors oeuvre nette que s'il s'agit d'espaces véritablement ouverts qui
ne sont absolument pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de
travaux supplémentaires.
En
revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que
celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la
surface hors oeuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des
vérandas.
c)Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules.
"SONT
DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES BATIMENTS OU DES PARTIES DE
BATIMENTS AMÉNAGES EN VUE DU STATIONNEMENT DES VEHICULES".
Les
surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des
véhicules : véhicules automobiles, caravanes, remorques, bateaux deux roues,
voitures d'enfants ou de personnes à mobilité réduite. Outre les aires de
stationnement proprement dites, on y comprendra les aires de manœuvre et les
sas de sécurité (espaces entre deux portes destinés à établir une coupure
entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation
piétonne permettant notamment d'accéder aux escaliers et ascenseurs).
Par
ailleurs, les rampes d'accès ne constituant pas de surface hors oeuvre brute
ne constituent pas non plus de surface hors oeuvre nette.
Ces
surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors oeuvre nette, qu'elles
soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère
commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l'immeuble
(sous-sol, rez-de-chaussée, construction en silo ou isolée).
.
En
revanche ne doivent pas être déduites de la surface hors oeuvre brute les
surfaces de stockage, de réserves, d'exposition ou de réparation destinées
à entreposer des véhicules, neufs ou d'occasion, en attente de vente ou de
location, ou
de livraison, ou des véhicules à réparer ou réparés en attente de leur
réception par leur propriétaire.
d)Déductions
relatives à certains bâtiments. des exploitations agricoles.
"SONT
DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES BATIMENTS AFFECTES AU
LOGEMENT DES RECOLTES, DES ANIMAUX OU DU MATERIEL AGRICOLE AINSI QUE LES
SERRES DE PRODUCTION.
Ainsi
que le précise l'article L. 112‑7 du code de l'urbanisme, cette
déduction ne peut concerner que les surfaces annexes aux bâtiments
d'exploitation agricole quelle que soit la forme juridique d'exploitation :
exploitation individuelle, exploitation agricole à responsabilité limitée,
groupement agricole d'exploitation en commun, société de capitaux etc...,
Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux
coopératives agricoles.
Son
champ d'application vise
-
les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole
tels que granges, chambres froides, caves les locaux affectés à
l'hébergement des animaux
-
les locaux affectés au dépôt du matériel agricole
-
les locaux aménagés en serres de production. Il s'agit de locaux dans
lesquels sont développés des processus de production végétale qui soit ne
peut être obtenue à l'extérieur soit est améliorée parce que réalisée
à l'intérieur desdits locaux.
En
revanche, n'entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la
surface hors oeuvre nette, les surfaces destinées au logement des exploitants
ou de leur personnel et les autres locaux intéressant la production agricole.
Il peut s'agir, par exemple, des ateliers de réparation, des locaux destinés
à la transformation, à la préparation, au conditionnement ou à la vente
des produits agricoles, des bureaux de l'exploitation ou ceux des
coopératives agricoles, des gîtes ruraux, des locaux destinés à
l'artisanat rural.
e)Déduction
forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation.
"EST
DEDUITE UNE SURFACE EGALE A 5% DES SURFACES HORS OEUVRE AFFECTEES A L'HABITATION
TELLES QU'ELLES RESULTENT LE CAS ECHEANT DE L'APPLICATION DES a), b), ET c) CI‑DESSUS".
Cette
déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à
l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher
consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique. Elle est
fixée forfaitairement à 5% de ces surfaces préalablement réduites des
surfaces mentionnées aux a), b), et c) ci-avant.
.Des
exemples d'application de cette disposition figurent au chapitre VI.
f)
Déduction spécifique aux opérations de réfection d'immeubles à usage
d'habitation.
"SONT
EGALEMENT DEDUITES DE LA SURFACE HORS OEUVRE DANS LE CAS DE LA REFECTION D'UN
IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION ET DANS LA LIMITE DE CINQ METRES CARRES PAR
LOGEMENT LES SURFACES DE PLANCHER AFFECTEES A LA REALISATION DE TRAVAUX
TENDANT A L'AMELIORATION DE L'HYGIENE DES LOCAUX ET CELLES RESULTANT DE LA
FERMETURE DE BALCONS, LOGGIAS ET SURFACES NON CLOSES 1 SES SITUEES EN REZ-DE-CHAUSSÉE.
Cette
déduction ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation existants
ayant déjà été habités. Elle a pour objet de favoriser l'amélioration
des logements insuffisamment équipés lorsque les règles de densité
applicables pourraient y faire obstacle.
Les
travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à
-
la création de salles d'eau, de toilettes, l'amélioration de la ventilation
ou du chauffage ou l'agrandissement de la surface de la cuisine
-
la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels, la
fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
La
franchise de 5m² par logement se comprend tous travaux confondus. Ainsi, si dans le cadre
de la réfection d'un immeuble il est procédé pour tout ou partie des
logements à l'amélioration de l'hygiène (création d'un cabinet de toilette
par exemple) et à la fermeture de parties communes non closes situées en
rez-de-chaussée, il conviendra de considérer la surface hors oeuvre de
l'ensemble de. ces travaux, pour procéder à la déduction dans la limite
d'autant de fois 5 m² qu'il y a de logements dans l'immeuble. Le surplus
éventuel constitue, bien évidemment, de la S.H.O.N.
La
franchise de 5 m2 ne peut être utilisée qu'une seule fois. Dès lors qu'un
immeuble aura bénéficié en une ou plusieurs fois d'une déduction totale
d'autant de fois 5 m² qu'il comporte de logements, aucune nouvelle déduction
ne saurait être opérée au titre du dernier alinéa de l'article R. 112-2.
III
-RESUME DES REGLES GOUVERNANT LA GESTION DE LA DENSITE.
La
gestion de la densité ou des droits de construire repose sur deux évidences
simples
-
quand la constructibilité d'un terrain est épuisée, il n'en reste plus
-
quand la constructibilité d'un terrain a été partiellement utilisée, il
reste la différence.
Le
code de l'urbanisme a formalisé ces principes dans deux séries d'articles
a) les
articles imposant le respect de la densité.
article
L. 123-1-40
les
POS peuvent, en outre, ... "fixer pour chaque zone ou partie de zone . ..
un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent, éventuellement
pour chaque nature de construction, la densité de construction qui y est
admise" ;
Dans le cas d'une division, ce principe s'exprime ainsi :
article
L. 111-5, alinéas 1 et 2 :
"il ne peut plus être construit sur toute partie détachée
d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment
du coefficient d'occupation des sols en vigueur, a été précédemment
utilisée.
Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de
construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être
construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la
décision".
b)
les articles fixant le mode de calcul de la densité.
Tout d'abord, la densité est définie de la façon
suivante :
article R. 112-1 :
"la
densité de construction est définie par le rapport entre la surface hors
oeuvre nette de cette construction et la surface du terrain sur laquelle elle
doit être implantée".
Lorsqu'un terrain est bâti, la SHON du bâtiment
existant est prise en compte dans le calcul de la densité totale résultant
d'une construction nouvelle sur le terrain :
article L. 112-3 alinéa 1 :
"lorsqu'une
construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment
qui n'est pas destiné à être démoli, 'la densité est calculée en
ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle".
Dans le cas d'une division, ce principe s'exprime ainsi :
article L. 112-5 :
"lorsqu'une
construction est effectuée sur une partie détachée d'un terrain déjà
bâti, la densité est calculée, par rapport à l'ensemble du terrain
primitif, en ajoutant à la surface de plancher existante celle de la
construction nouvelle".
Pour
de plus amples renseignements sur la gestion de densité, on consultera la
brochure "le POS" - Tome 4 : le Coefficient d'occupation des sols,
chapitre 5 pages 75 à 106 (direction de l'urbanisme et des paysages - 1980)
ainsi que le guide du certificat d'urbanisme, chapitre 7 pages 67 à 77
(direction de l'architecture et de l'urbanisme - éditions du Moniteur -1989).
13.
IV
‑ CALCUL DE LA SHOB ET DE LA SHON DES OPERATIONS PORTANT SUR DES
BATIMENTS EXISTANTS.
Pour
les projets d'opérations affectant des immeubles existants, le calcul de la
SHON doit être opéré dans les mêmes conditions que pour les projets de
construction de nouveaux bâtiments.
Cela
étant, quelques modalités particulières de calcul doivent être mises en
oeuvre.
a)
Projets d'agrandissement de bâtiments existants
La
SHON du projet d'agrandissement s'ajoute à la SHON de la partie conservée de
la construction existante. L'autorisation ne peut être délivrée que si la
SHON totale de la construction agrandie respecte la densité prévue par les
documents d'urbanisme applicables.
b)
Projets de changement de destination ou d'usage de locaux existants.
Diverses
opérations constituant des changements de destination ou d'usage peuvent
avoir pour conséquence de modifier la SHON d'un bâtiment.
Deux situations
doivent être envisagées :
-
Le changement de destination a pour effet de créer de la SHON nouvelle à
partir d'une SHOB existante.
C'est
le cas, par exemple, de la transformation d'aires de stationnement en locaux
d'activités, ou de locaux agricoles en locaux d'habitation.
C'est
également le cas de tous travaux portant sur des combles ou des sous-sol
tendant à les rendre aménageables pour l'habitation ou pour des activités
à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. Il en va
ainsi par exemple des travaux d'aménagement pour les usages précités des
locaux techniques, des caves visées au chapitre II a) ci-avant ou des travaux
destinés à créer ou à conforter le plancher d'un comble ou à modifier la
charpente pour le dégager et le rendre utilisable.
De même, la transformation de locaux à usage
d'habitation en locaux à un autre usage a pour effet de faire perdre le
bénéfice de la déduction de 5% antérieurement accordée (voir chapitre VI,
exemple 2).
-
Le changement de destination résulte de la création de SHON à partir
d'éléments de la construction qui ne constituaient pas de SHOB.
Exemple
: fermeture d'auvents ou de terrasses attenantes de plain-pied.
Dans
tous les cas décrits ci-dessus il convient de vérifier la compatibilité des
changements de destination projetés avec les dispositions d'urbanisme
applicables à la zone concernée, à la fois au regard de la destination de
la zone et des règles de densité éventuellement fixées pour la destination
envisagée.
14.
V
- PRINCIPAUX DOMAINES D’APPLICATION DE LA SURFACE HORS OEUVRE.
Actuellement
les principaux domaines d'application directe de la surface hors oeuvre sont
les suivants
a)
Application des règles d'urbanisme (cf code de l'urbanisme)
1) Définition
de la densité de construction art. R. 112-1 ;
2) Calcul de
la densité en cas d'édification d'une construction nouvelle sur terrain
déjà bâti : art. L. 112-3 alinéa 1
3) Calcul de la
densité lorsqu'une construction est édifiée sur une partie détachée d'un
terrain bâti art. L. 111-5
alinéa 1 et 2 et L. 112-5
4) Fixation de
la densité autorisée de construction au moyen d'un coefficient d'occupation
des sols art. L. 123-1, L. 313-1, R. 123-22 et R. 315-29 ;
5) Procédures
d'urbanisme utilisant la densité
Certificat
d'urbanisme art R.410-1, L.111-5
Permis de
construire art. R. 421-1-1 et R.421-7-1
Autorisations de
lotir : art. L. 315-9 et R. 315-29-1
Zone
d'aménagement concerté : art. L. 311-1 et R. 311-10-3
Unités
touristiques nouvelles : art. L. 145-9 Permis de démolir : art. R. 432-b
6) Application
du régime déclaratif à certaines constructions
art. L. 422-2
7)
Attribution de compétence au maire ou au préfet pour statuer au nom de l'Etat,
sur des demandes de permis de construire : art. R.42.1-36
8) Seuil
d'exigibilité de l'étude d'impact en matière de permis de construire art.
R. 421-2 ou de lotissement : art. R.315-5
9 ) Application
de diverses législations préalablement à la délivrance de certaines
autorisations d'occuper le sol (art. L. 421-2 et L. 421-1-2)
Seuil
du recours obligatoire à un architecte art. R. 421-1-2
Seuils
de création de surfaces commerciales soumises à une autorisation de la
commission départementale d'urbanisme commercial : art. L. 451-5
Soumission
à enquête publique régie par la loi du 12 juillet 1983 de constructions ou
lotissements : 19° et 20° de l'annexe au décret du 23 avril 1985 modifié
10) Implantation
d’aménagements légers dans certains espaces et milieux littoraux à
préserver art. R.146-2.
b)
Etablissement de l'assiette des taxes d'urbanisme et de certaines
participations.
1) Taxes
d'urbanisme.
Le code
général des impôts et le code de l'urbanisme font de la SHON, l'un des
éléments servant au calcul de la base d'imposition des taxes et
participations d'urbanisme suivantes :
-
le versement pour dépassement du plafond légal de densité : art. L. 112-2
et suivants, R. 333-1, et suivants du code de l'urbanisme
-
la participation pour dépassement du coefficient d'occupation du sol : art.
R. 332-1 du code de l'urbanisme
-
la taxe locale d'équipement : art. 1585-A code général des impôts et 317
septies de l'annexe code ;
-
la taxe départementale pour. le financement des conseils d'architecture,
d'urbanisme et de l'environnement : art. 1599-B du code général des impôts
-la
taxe départementale des espaces naturel sensibles : art. L. 142-2 du code de
l'urbanisme ;
-
la taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement en région
Ile-de-France : art. 1599 octies du code général des impôts ;
-
la taxe spéciale d'équipement perçue dans 1e département de la Savoie :
art. 1599-OB du code général des impôts.
2)
Participations pour le financement des équipements publics.
Les
définitions de la SHOB et de la SHON peuvent être nécessaires à la mise en
oeuvre de certaines décisions des collectivités locales lorsqu'elles y font
référence. C'est fréquemment le cas en matière de participations
destinées au financement des équipements publics.
A
titre d'exemple, il y a lieu de citer les modalités de calcul des
participations en programme d'aménagement d'ensemble (art. L. 332-9 du C.U.)
ou pour non réalisation d'aires de stationnement (art. L. 421-3 du C.U.) pour
lesquelles la SHON est fréquemment l'un des critères d'application des
délibérations institutives.
VI
‑ EXEMPLES DE CALCUL DE SHON.
a)
Exemple de calcul de la SHON des locaux d'habitation.
Sur un terrain
de 2000 m² comportant déjà un bâtiment A, à usage d’habitation,. et un
bâtiment B, à usage de bureaux, il est projeté de construire un bâtiment
C, pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage de bureaux. Il
convient d'évaluer la SHON déjà construite et la SHON projetée.
-
Bâtiment A :
sa SHOB est de 500 m2 ; les superficies déductibles au titre des a), b) et c)
de l'article R. 112‑2 sont 200 m2 ; la déduction "isolation
thermique et acoustique" prévue au e) de l'article R. 112-2 ressort à
(500
– 200) x 5% = 15 m²;
la SHON du bâtiment A est de 500 - 200
- 15 = 285 m²
-
Bâtiment
B : sa SHOB est de 600 m2 ; les superficies déductibles au titre des a), b)
et c) de l'article R. 112-2 sont de 250 m2 ; s'agissant d’un bâtiment qui
n'est pas à usage d'habitation, aucune déduction n'est à opérer au titre
du e) de l'article R. 112-2 ;
la
SHON du bâtiment B est de 600 - 250 =350 m²
- La SHON déjà construite sur le terrain est de 285 + 350 = 635 m2 . La densité de construction (au sens de l'article R. 112-1) sur ce terrain est de 635/2000 soit 0,317.
-Bâtiment
C à réaliser sa SHOB totale est de 1000 m2, se décomposant en 700 m2
affectés à l'habitation et 300 m² affectés aux bureaux ; les superficies
déductibles au titre des a), b) et c) de l'article R. 112-2 sont de 280 m2
pour la partie du projet affectée à l'habitation et de 95 m2 pour la partie
du projet affectée aux bureaux. La SHON du projet s'évalue de la manière
suivante
Partie du
projet affectée à l'habitation
-
SHOB ...
...700
m2
- Déductions
a), b) et c) ...................
280 m2
- Déduction
e) ............. (700
- 280) x 5% = 21 m2
- SHON ....
....
700 - 280 – 21 = 399 m2
Partie
du projet affectée aux bureaux
- SHOB .
............ 300
m²
- Déductions
a), b) et c).
95 m²
- Déduction
e)
néant (surfaces non affectées à l'habitation)
- SHON ................................... 300
- 95=205 m²
- La SHON du bâtiment C est de 399 + 205 = 604 m²
- La SHON
totale future sur le terrain est 635 +
604 = 1239 m²
La densité
de construction future est
1239/2000 = 0,619.
