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Note ministérielle SHOB  SHON

Source :
Ministère de l’Equipement, du Logement,
des Transports et de la Mer

                         Direction de l'Architecture et de l'Urbanisme

 

CIRCULAIRE N° 90/80 DU 12 NOVEMBRE 1990 RELATIVE AU RESPECT DES MODALITES DE CALCUL DE LA SURFACE DE PLANCHER HORS OEUVRE DES CONSTRUCTIONS.

NOR EQUU 90 10 202 C

 Circulaires abrogées par la présente circulaire

‑ circulaire n°77-170 du 28 novembre 1977
  ‑ circulaire n0 87-108 du 22 décembre 1987
  ‑ circulaire n° 88-103 du 28 décembre 1988.

 

LE MINISTRE DE L'EQUIPEMENT
DU LOGEMENT, DES TRANSPORTS
ET DE LA MER
à
MADAME et MESSIEURS
LES PREFETS DE DEPARTEMENT


Direction départementale de l'équipement

 La surface hors oeuvre des constructions représente simultanément :
          ·         l'unité de mesure des droits de construire attachés à un terrain;
          ·         l'élément essentiel pour l'assujettissement des constructeurs et opérateurs assimilés aux taxes et participations d'urbanisme.

 

        Le respect des documents d'urbanisme et notamment de coefficients d'occupation des sols implique que les services instructeurs contrôlent la surface hors oeuvre nette déclarée dans les demandes d'autorisation d'occuper le sol. Ils sont habilités à requérir des pétitionnaires les informations et justifications nécessaires et, le cas échéant, à faire procéder à la rectification de ces demandes.

        En outre, même lorsque l'autorisation est délivrée par une autorité décentralisée, le responsable du service de l'État dans le département chargé de l'urbanisme conserve compétence pour veiller à la bonne application des lois et règlements ayant trait à l'exercice de la mission d'établissement de l'assiette et, de la liquidation des taxes d'urbanisme. Au titre de cette mission et dans un souci d'équité fiscale, les directions départementales de l'équipement doivent donc procéder aux rectifications nécessaires de la surface hors oeuvre nette des constructions autorisées.

        J'attire ainsi votre attention sur l'intérêt qu'il y a à appliquer strictement les modalités de calcul de la surface hors oeuvre des constructions, dans le respect des prescriptions de la note technique jointe qui devrait contribuer à l'harmonisation des pratiques locales notamment pour ce qui concerne la prise en compte des vides de plancher et des surfaces destinées au stationnement des véhicules.

 

        Cette circulaire est d'application immédiate pour l'établissement de l'assiette et de la liquidation des taxes d'urbanisme, y compris pour les dossiers en cours ou les procédures contentieuses pendantes.

 

        Vous me saisirez, sous le timbre DAU-UL.3 de toutes les difficultés rencontrées. dans la mise en oeuvre de la présente circulaire et de la note technique jointe.

 

page 3

 

NOTE TECHNIQUE ANNEXEE A LA CIRCULAIRE No 90/80 DU 12/11/1990.

 

 

DEFINITION ET EVALUATION
DE LA SURFACE HORS OEUVRE DES CONSTRUCTIONS
(application des articles L.112-7 et R.112-2 du code de l'urbanisme)

 

S 0 M M A I R E

 

INTRODUCTION                                                                                                                                p. 3

 

 

I - LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB)                                                                     p. 3.

 

II - LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE SHON).

 

·         a) Déductions relatives aux sous-sol et aux combles des construction                                  p. 5

·          b) Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons loggias et surfaces non closes des  rez-de-chaussée                                                                                                                                     p. 6.

·         c) Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules                                          p.7.

·         d) Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles                               p.7 

·          e) Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation                     p.8. 

·         f) Déductions spécifiques aux opérations de réfection d'immeubles à usage
                 d'habitation                                                                                                                         p.8

 

III - RESUME DES REGLES GOUVERNANT LA GESTION DE LA DENSITE.

 

·          a) Les articles imposant le respect de la densité                                                                   p.9 

·          b) Les articles fixant le mode de calcul de la densité                                                           p.9 

 

IV CALCUL DE LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) ET DE LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON) DES OPERATIONS PORTANT SUR DES BATIMENTS EXISTANTS.

                    a) Projets d'agrandissement de bâtiments existant                                                     p.10.

                    b) Projets de changement de destination ou d'usage de locaux existants                  p 10

 

V - PRINCIPAUX DOMAINES D'APPLICATION DE LA SURFACE HORS OEUVRE.

 

                    a) Application des règles d'urbanisme                                                                        p.11.

                    b) Etablissement de l'assiette des taxes d'urbanisme et de certaines participations  p. 12

·           

VI - EXEMPLES DE CALCUL DE SHON

 

                    a) Exemple de calcul de la SHON des locaux d'habitation                                       p. 13.

                    b) Exemple de calcul de la SHON en cas de changement de destination
   
                    
d'un immeuble                                                                                                        p. 14.

 

 

INTRODUCTION

 

La surface hors oeuvre nette (SHON) est la mesure de la surface de plancher des constructions applicable

 

- d'une part pour vérifier qu'un projet respecte la densité de construction ou les droits de construire autorisés sur le terrain d'implantation (par exemple respect du coefficient d'occupation des sols, de la surface de plancher attribuée à un lot dans un lotissement ou autorisée dans un îlot d'une zone d'aménagement concerté) ou pour déterminer les droits de construire ou la densité résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l'objet d'une division. La surface hors oeuvre nette est ainsi d'usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d'urbanisme

- d'autre part pour liquider les taxes d'urbanisme (taxe locale d'équipement, taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement, taxe départementale des espaces naturels sensibles etc...), le versement résultant du dépassement du plafond légal de densité ou la participation en cas de dépassement du coefficient d'occupation des sols.

 

On trouvera au chapitre V la liste des principaux domaines d'utilisation de la surface hors oeuvre.

 

Le calcul de la surface hors oeuvre nette (SHON) s'effectue en deux temps

o        on évalue tout d'abord la surface hors oeuvre brute des constructions (SHOB) ;

o        ensuite, on déduit de la SHOB divers éléments de surface : le résultat ainsi obtenu est la SHON.

·         Les définitions de la surface hors oeuvre brute (SHOB) et de la surface hors oeuvre nette (SHON) sont fixées par les articles L. 112-7 et R. 112-2 du code de l'urbanisme.

·         Les mêmes définitions sont applicables aux bâtiments existants, à modifier ou à laisser en l'état, et aux projets de construction neuve.

 

La présente note technique commente ces définitions.

Les circulaires no 77-170 du 28-11-1977, no 87-108 du 22-12-1987 et no 88-103 du 28-12-1988 sont abrogées.

 

I - LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (S.H.O.B.)

Sa définition est fondamentale puisque les superficies ainsi qualifiables seront seules susceptibles de constituer de la surface

hors oeuvre nette.

Le premier alinéa de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme dispose que: «  la surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. »

a) Eléments constitutifs de la S.H.O.B.

La surface de plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est à dire au nu extérieur des murs de pourtour.

 

Elle doit donc être mesurée de manière à prendre en compte d'une part l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.

Ainsi définis, constituent de la S.H.O.B. les niveaux suivants

o        les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple)

o        tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries

o        les combles et les sous-sol, aménageables ou non; les toitures-terrasses, accessibles ou non.

 

A l'égard des toitures-terrasses, il est précisé que leur superficie ne doit pas être purement et simplement exclue de la S.H.O.B. au motif qu'elle est par ailleurs déduite du calcul de la S.H.O.N. En effet, pour certains domaines d'application

comme par exemple le régime déclaratif prévu à l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, c'est la notion de S.H.O.B. qui peut être applicable or au sens de l'article R. 112‑-2 les toitures-terrasses, accessibles ou non, font partie de la S.H.O.B.

 

b) Eléments non constitutifs de.

Par contre sont à exclure de la S.H.O.B

 

Ø      les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ;

Ø      les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;

Ø      les éléments de modénature tels que acrotères, bandeaux, corniches ou marquises ;

Ø      tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les trémies d'escaliers, d'ascenseurs, ou de monte charges, dès lors que les justifications nécessaires figurent dans la demande d'autorisation ou sont produites dans un délai compatible avec celui prévu pour son instruction.

 

Ø      Ne constituent pas davantage des surfaces de plancher les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur, et les rampes d'accès. En revanche, constitue de la surface hors oeuvre brute la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès, ou la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie d'un ascenseur.

 

 

II ‑ LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE (S.H.O.N.).

 

Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, la surface hors oeuvre nette s'obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute un certain nombre d'éléments de surface qu'il convient d'analyser en détail.

 

a) Déductions relatives aux sous-sol et aux combles des constructions.

"SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES COMBLES ET DES SOUS-SOL NON AMENAGEABLES POUR L’HABITATION OU POUR DES ACTIVITES A CARACTERE PROFESSIONNEL, ARTISANAL, INDUSTRIEL OU COMMERCIAL".

 

Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d'apprécier les critères suivants :

                    o    Critère lié à la hauteur des locaux.

Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors oeuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sol qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond).
   
                 o    Critère lié à l'affectation des locaux.

 

On ne comptera pas non plus dans la surface hors oeuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sol qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction.

 

Il s'agit :

 

 des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sol, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble ;(par exemple : chaufferies, systèmes d'air conditionné, machineries d'ascenseurs, installations  téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans l'immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc ...) ; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites

.des caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à l'aération du local.

 

En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc...

 

o    Critère lié à la consistance des locaux.

 

Peuvent enfin être considérées comme "non aménageables', et donc exclues de la surface hors oeuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sol même si leur hauteur excède 1,80 m.

Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :

soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou d'activité

 

soit en raison de l'encombrement de la charpente.

 

Toutefois, il convient de n'accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d'encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire. En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d'affectation se révèlent être applicables.

 

b.) Déductions relatives aux toitures-terrasses balcons., loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée.

 

"SONT DEDUlTES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES TOITURES-TERRASSES, DES BALCONS, DES LOGGIAS, AINSI QUE DES SURFACES NON CLOSES SITUEES AU REZ‑DE‑CHAUSSEE".

 

D'une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c'est-à-dire qui ne sont pas "hors d'eau" ou "hors d'air".

 

Ainsi, ne sont pas comptés dans. la surface hors oeuvre nette d'une construction

 

- les toitures-terrasses

- les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l'intérieur du gros oeuvre mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou "hors d'air". La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu'elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d'accéder aux différentes parties de l'immeuble. La déduction ne peut non plus concerner des surfaces closes telles que les oriels ;

- les surfaces non closes situées au  rez-de-chaussée .: il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d'immeubles sur pilotis ou comportant des arcades. On ne doit cependant les exclure de la surface hors oeuvre nette que s'il s'agit d'espaces véritablement ouverts qui ne sont absolument pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de travaux supplémentaires.

En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors oeuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des vérandas.

 

c)Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules.

 

"SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES BATIMENTS OU DES PARTIES DE BATIMENTS AMÉNAGES EN VUE DU STATIONNEMENT DES VEHICULES".

 

Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules : véhicules automobiles, caravanes, remorques, bateaux deux roues, voitures d'enfants ou de personnes à mobilité réduite. Outre les aires de stationnement proprement dites, on y comprendra les aires de manœuvre et les sas de sécurité (espaces entre deux portes destinés à établir une coupure entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant notamment d'accéder aux escaliers et ascenseurs).

Par ailleurs, les rampes d'accès ne constituant pas de surface hors oeuvre brute ne constituent pas non plus de surface hors oeuvre nette.

 

Ces surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors oeuvre nette, qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l'immeuble (sous-sol, rez-de-chaussée, construction en silo ou isolée).

 

.

En revanche ne doivent pas être déduites de la surface hors oeuvre brute les surfaces de stockage, de réserves, d'exposition ou de réparation destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d'occasion, en attente de vente ou de location, ou de livraison, ou des véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire.

 

d)Déductions relatives à certains bâtiments. des exploitations agricoles.

"SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES BATIMENTS AFFECTES AU LOGEMENT DES RECOLTES, DES ANIMAUX OU DU MATERIEL AGRICOLE AINSI QUE LES SERRES DE PRODUCTION.

 

Ainsi que le précise l'article L. 112‑7 du code de l'urbanisme, cette déduction ne peut concerner que les surfaces annexes aux bâtiments d'exploitation agricole quelle que soit la forme juridique d'exploitation : exploitation individuelle, exploitation agricole à responsabilité limitée, groupement agricole d'exploitation en commun, société de capitaux etc..., Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux coopératives agricoles.

 

Son champ d'application vise

 

- les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole tels que granges, chambres froides, caves les locaux affectés à l'hébergement des animaux

- les locaux affectés au dépôt du matériel agricole

- les locaux aménagés en serres de production. Il s'agit de locaux dans lesquels sont développés des processus de production végétale qui soit ne peut être obtenue à l'extérieur soit est améliorée parce que réalisée à l'intérieur desdits locaux.

En revanche, n'entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la surface hors oeuvre nette, les surfaces destinées au logement des exploitants ou de leur personnel et les autres locaux intéressant la production agricole. Il peut s'agir, par exemple, des ateliers de réparation, des locaux destinés à la transformation, à la préparation, au conditionnement ou à la vente des produits agricoles, des bureaux de l'exploitation ou ceux des coopératives agricoles, des gîtes ruraux, des locaux destinés à l'artisanat rural.

 

e)Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation.

 

"EST DEDUITE UNE SURFACE EGALE A 5% DES SURFACES HORS OEUVRE AFFECTEES A L'HABITATION TELLES QU'ELLES RESULTENT LE CAS ECHEANT DE L'APPLICATION DES a), b), ET c) CI‑DESSUS".

 

Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5% de ces surfaces préalablement réduites des surfaces mentionnées aux a), b), et c) ci-avant.

.Des exemples d'application de cette disposition figurent au chapitre VI.

 

f) Déduction spécifique aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation.

 

"SONT EGALEMENT DEDUITES DE LA SURFACE HORS OEUVRE DANS LE CAS DE LA REFECTION D'UN IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION ET DANS LA LIMITE DE CINQ METRES CARRES PAR LOGEMENT LES SURFACES DE PLANCHER AFFECTEES A LA REALISATION DE TRAVAUX TENDANT A L'AMELIORATION DE L'HYGIENE DES LOCAUX ET CELLES RESULTANT DE LA FERMETURE DE BALCONS, LOGGIAS ET SURFACES NON CLOSES 1 SES SITUEES EN REZ-DE-CHAUSSÉE.

 

Cette déduction ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation existants ayant déjà été habités. Elle a pour objet de favoriser l'amélioration des logements insuffisamment équipés lorsque les règles de densité applicables pourraient y faire obstacle.

 

Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à

- la création de salles d'eau, de toilettes, l'amélioration de la ventilation ou du chauffage ou l'agrandissement de la surface de la cuisine

- la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels, la fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

 

La franchise de 5m² par logement se comprend tous travaux confondus. Ainsi, si dans le cadre de la réfection d'un immeuble il est procédé pour tout ou partie des logements à l'amélioration de l'hygiène (création d'un cabinet de toilette par exemple) et à la fermeture de parties communes non closes situées en rez-de-chaussée, il conviendra de considérer la surface hors oeuvre de l'ensemble de. ces travaux, pour procéder à la déduction dans la limite d'autant de fois 5 m² qu'il y a de logements dans l'immeuble. Le surplus éventuel constitue, bien évidemment, de la S.H.O.N.

 

La franchise de 5 m2 ne peut être utilisée qu'une seule fois. Dès lors qu'un immeuble aura bénéficié en une ou plusieurs fois d'une déduction totale d'autant de fois 5 m² qu'il comporte de logements, aucune nouvelle déduction ne saurait être opérée au titre du dernier alinéa de l'article R. 112-2.

 

III -RESUME DES REGLES GOUVERNANT LA GESTION DE LA DENSITE.

 

La gestion de la densité ou des droits de construire repose sur deux évidences simples

 

- quand la constructibilité d'un terrain est épuisée, il n'en reste plus

 

- quand la constructibilité d'un terrain a été partiellement utilisée, il reste la différence.

Le code de l'urbanisme a formalisé ces principes dans deux séries d'articles

 

a) les articles imposant le respect de la densité.

article L. 123-1-40

 

les POS peuvent, en outre, ... "fixer pour chaque zone ou partie de zone . .. un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent, éventuellement pour chaque nature de construction, la densité de construction qui y est admise" ;

 

Dans le cas d'une division, ce principe s'exprime ainsi :

article L. 111-5, alinéas 1 et 2 :

 

"il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation des sols en vigueur, a été précédemment utilisée.

Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la décision".

b) les articles fixant le mode de calcul de la densité.

Tout d'abord, la densité est définie de la façon suivante :

article R. 112-1 :

 

"la densité de construction est définie par le rapport entre la surface hors oeuvre nette de cette construction et la surface du terrain sur laquelle elle doit être implantée".

Lorsqu'un terrain est bâti, la SHON du bâtiment existant est prise en compte dans le calcul de la densité totale résultant d'une construction nouvelle sur le terrain :

article L. 112-3 alinéa 1 :

 

"lorsqu'une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, 'la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle".

 

Dans le cas d'une division, ce principe s'exprime ainsi :

article L. 112-5 :

 

"lorsqu'une construction est effectuée sur une partie détachée d'un terrain déjà bâti, la densité est calculée, par rapport à l'ensemble du terrain primitif, en ajoutant à la surface de plancher existante celle de la construction nouvelle".

 

Pour de plus amples renseignements sur la gestion de densité, on consultera la brochure "le POS" - Tome 4 : le Coefficient d'occupation des sols, chapitre 5 pages 75 à 106 (direction de l'urbanisme et des paysages - 1980) ainsi que le guide du certificat d'urbanisme, chapitre 7 pages 67 à 77 (direction de l'architecture et de l'urbanisme - éditions du Moniteur -1989).

 

13.

 

IV ‑ CALCUL DE LA SHOB ET DE LA SHON DES OPERATIONS PORTANT SUR DES BATIMENTS EXISTANTS.

 

Pour les projets d'opérations affectant des immeubles existants, le calcul de la SHON doit être opéré dans les mêmes conditions que pour les projets de construction de nouveaux bâtiments.

Cela étant, quelques modalités particulières de calcul doivent être mises en oeuvre.

 

a) Projets d'agrandissement de bâtiments existants

 

La SHON du projet d'agrandissement s'ajoute à la SHON de la partie conservée de la construction existante. L'autorisation ne peut être délivrée que si la SHON totale de la construction agrandie respecte la densité prévue par les documents d'urbanisme applicables.

 

b) Projets de changement de destination ou d'usage de locaux existants.

 

Diverses opérations constituant des changements de destination ou d'usage peuvent avoir pour conséquence de modifier la SHON d'un bâtiment.

 

Deux situations doivent être envisagées :

- Le changement de destination a pour effet de créer de la SHON nouvelle à partir d'une SHOB existante.

C'est le cas, par exemple, de la transformation d'aires de stationnement en locaux d'activités, ou de locaux agricoles en locaux d'habitation.

 

C'est également le cas de tous travaux portant sur des combles ou des sous-sol tendant à les rendre aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. Il en va ainsi par exemple des travaux d'aménagement pour les usages précités des locaux techniques, des caves visées au chapitre II a) ci-avant ou des travaux destinés à créer ou à conforter le plancher d'un comble ou à modifier la charpente pour le dégager et le rendre utilisable.

 

De même, la transformation de locaux à usage d'habitation en locaux à un autre usage a pour effet de faire perdre le bénéfice de la déduction de 5% antérieurement accordée (voir chapitre VI, exemple 2).

- Le changement de destination résulte de la création de SHON à partir d'éléments de la construction qui ne constituaient pas de SHOB.

 

Exemple : fermeture d'auvents ou de terrasses attenantes de plain-pied.

 

Dans tous les cas décrits ci-dessus il convient de vérifier la compatibilité des changements de destination projetés avec les dispositions d'urbanisme applicables à la zone concernée, à la fois au regard de la destination de la zone et des règles de densité éventuellement fixées pour la destination envisagée.

 

14.

V - PRINCIPAUX DOMAINES D’APPLICATION DE LA SURFACE HORS OEUVRE.

 

Actuellement les principaux domaines d'application directe de la surface hors oeuvre sont les suivants

a) Application des règles d'urbanisme (cf code de l'urbanisme)

1) Définition de la densité de construction art. R. 112-1 ;

2) Calcul de la densité en cas d'édification d'une construction nouvelle sur terrain déjà bâti : art. L. 112-3 alinéa 1

3) Calcul de la densité lorsqu'une construction est édifiée sur une partie détachée d'un terrain bâti art. L. 111-5                                 
alinéa 1 et 2 et L. 112-5

4) Fixation de la densité autorisée de construction au moyen d'un coefficient d'occupation des sols art. L. 123-1, L. 313-1, R. 123-22 et R. 315-29 ;

5) Procédures d'urbanisme utilisant la densité

Certificat d'urbanisme art R.410-1, L.111-5

Permis de construire art. R. 421-1-1 et R.421-7-1

Autorisations de lotir : art. L. 315-9 et R. 315-29-1

Zone d'aménagement concerté : art. L. 311-1 et R. 311-10-3

Unités touristiques nouvelles : art. L. 145-9 Permis de démolir : art. R. 432-b

6) Application du régime déclaratif à certaines constructions  art. L. 422-2

7) Attribution de compétence au maire ou au préfet pour statuer au nom de l'Etat, sur des demandes de permis de construire : art. R.42.1-36

8) Seuil d'exigibilité de l'étude d'impact en matière de permis de construire art. R. 421-2 ou de lotissement : art. R.315-5

9 ) Application de diverses législations préalablement à la délivrance de certaines autorisations d'occuper le sol (art. L. 421-2 et L. 421-1-2)

Seuil du recours obligatoire à un architecte art. R. 421-1-2

Seuils de création de surfaces commerciales soumises à une autorisation de la commission départementale d'urbanisme commercial : art. L. 451-5

 

Soumission à enquête publique régie par la loi du 12 juillet 1983 de constructions ou lotissements : 19° et 20° de l'annexe au décret du 23 avril 1985 modifié

10) Implantation d’aménagements légers dans certains espaces et milieux littoraux à préserver art. R.146-2.

b) Etablissement de l'assiette des taxes d'urbanisme et de certaines participations.

1) Taxes d'urbanisme.

Le code général des impôts et le code de l'urbanisme font de la SHON, l'un des éléments servant au calcul de la base d'imposition des taxes et participations d'urbanisme suivantes :

 

- le versement pour dépassement du plafond légal de densité : art. L. 112-2 et suivants, R. 333-1, et suivants du code de l'urbanisme

- la participation pour dépassement du coefficient d'occupation du sol : art. R. 332-1 du code de l'urbanisme

- la taxe locale d'équipement : art. 1585-A code général des impôts et 317 septies de l'annexe code ;

- la taxe départementale pour. le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : art. 1599-B du code général des impôts

-la taxe départementale des espaces naturel sensibles : art. L. 142-2 du code de l'urbanisme ;

 

- la taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement en région Ile-de-France : art. 1599 octies du code général des impôts ;

- la taxe spéciale d'équipement perçue dans 1e département de la Savoie : art. 1599-OB du code général des impôts.

 

2) Participations pour le financement des équipements publics.

Les définitions de la SHOB et de la SHON peuvent être nécessaires à la mise en oeuvre de certaines décisions des collectivités locales lorsqu'elles y font référence. C'est fréquemment le cas en matière de participations destinées au financement des équipements publics.

 

A titre d'exemple, il y a lieu de citer les modalités de calcul des participations en programme d'aménagement d'ensemble (art. L. 332-9 du C.U.) ou pour non réalisation d'aires de stationnement (art. L. 421-3 du C.U.) pour lesquelles la SHON est fréquemment l'un des critères d'application des délibérations institutives.

 

 

VI ‑ EXEMPLES DE CALCUL DE SHON.

 

a) Exemple de calcul de la SHON des locaux d'habitation.

Sur un terrain de 2000 m² comportant déjà un bâtiment A, à usage d’habitation,. et un bâtiment B, à usage de bureaux, il est projeté de construire un bâtiment C, pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage de bureaux. Il convient d'évaluer la SHON déjà construite et la SHON projetée.

 

- Bâtiment A : sa SHOB est de 500 m2 ; les superficies déductibles au titre des a), b) et c) de l'article R. 112‑2 sont 200 m2 ; la déduction "isolation thermique et acoustique" prévue au e) de l'article R. 112-2 ressort à

 

(500 – 200) x 5% = 15 m²;

la SHON du bâtiment A est de 500 - 200 - 15 = 285 m²

 

- Bâtiment B : sa SHOB est de 600 m2 ; les superficies déductibles au titre des a), b) et c) de l'article R. 112-2 sont de 250 m2 ; s'agissant d’un bâtiment qui n'est pas à usage d'habitation, aucune déduction n'est à opérer au titre du e) de l'article R. 112-2 ;

la SHON du bâtiment B est de 600 - 250 =350 m²

 

- La SHON déjà construite sur le terrain est de 285 + 350 = 635 m2 . La densité de construction (au sens de l'article R. 112-1) sur ce terrain est de 635/2000 soit 0,317.

 

-Bâtiment C à réaliser sa SHOB totale est de 1000 m2, se décomposant en 700 m2 affectés à l'habitation et 300 m² affectés aux bureaux ; les superficies déductibles au titre des a), b) et c) de l'article R. 112-2 sont de 280 m2 pour la partie du projet affectée à l'habitation et de 95 m2 pour la partie du projet affectée aux bureaux. La SHON du projet s'évalue de la manière suivante

Partie du projet affectée à l'habitation

 

- SHOB ...                                                        ...700 m2

- Déductions a), b) et c) ...................                280 m2

- Déduction e) .............    (700 - 280) x 5% = 21 m2

- SHON ....    ....                 700 - 280 – 21 = 399 m2

Partie du projet affectée aux bureaux

- SHOB .    ............                                           300 m²

- Déductions a), b) et c).                                    95 m²

- Déduction e)                         néant (surfaces non affectées à l'habitation)

- SHON ...................................        300 - 95=205 m²

- La SHON du bâtiment C est de                 399 + 205 = 604 m²

- La SHON totale future sur le terrain est 635 + 604 = 1239 m²

La densité de construction  future est 1239/2000 = 0,619.

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